Контрольная Оценка стоимости земли, практикум, номер: 193246

Перечень задач для решения.

1. Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений — 20%, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.
2. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.
Характеристика Оцениваемый участок Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена 1 сотки - 2200 1950 2300 2650 2700
Корректировка 1
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%) 13 км 15 17 16 21 11
Корректировка 2
Инженерное обеспечение.
(+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%) Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во Вода Элек-во, вода Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во, газ
Корректировка 3
Размер участка (1 сотка +/- 0,5%) 20 соток 20 20 24 24 16
Корректировка 4
Удаленность от ж/д станции (1 км +/- 0,5%) 3 км 3 3 1 4 4
3. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77-01-0003006).
1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

Параметр Сценарии использования
Торговый центр Офисное здание Складское здание
Площадь возводимых зданий, м2 5500 5000 8000
Стоимость строительства зданий, $/м2 450 500 350
Ставка арендной платы, $/м2 600 700 450
Потери от недоиспользования и недосбора платежей, % 20% от ПВД 10% от ПВД 15% от ПВД
Операционные расходы (за исключением земельного налога) 25% от ДВД 20% от ДВД 15% от ДВД
Земельный налог рассчитать рассчитать рассчитать
Ставка капитализации зданий, % 11,00% 10,00% 12%
Ставка капитализации земли, % 10% 10% 10%

2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.
Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.
4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 1 200 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 230 000 у.е. По мнению оценщика, ставка капитализации для улучшений и земли составляют 17% и 12% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.
5. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% соответственно.
6. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица). Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?

Сценарии использования
Жилое здание Офисное здание Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2 6 800 7 600 8 300
Стоимость строительства зданий, $/м2 1250 1370 1100
Чистый операционный доход, $. 2 300 000 2 850 000 2 050 000
Ставка капитализации зданий 15% 14% 16%
Ставка капитализации земли 12% 12% 12%
7. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 40 участков и затем продать каждый за 37000. При этом будут иметь место следующие переменные и постоянные издержки (за год):
планировка, очистка, инженерные сети, проект 210 000
управление 15 000
накладные расходы и прибыль подрядчика 85 000
маркетинг 25 000
налоги и страховка 28 000
прибыль предпринимателя 42 000
Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал (ставка доходности) — 15%.
8. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Переменные и постоянные издержки составят в год (в млн. руб.):
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков) 480
управление 60
маркетинг 70
налоги и страховка 40
прибыль предпринимателя 130
Итого 780
Определите рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка доходности принимается в размере 16% (без учета инфляции).

9. Определить стоимость земельного участка методом остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
Площадь здания, м2
Площадь участка (застроенная), м2
Площадь, сдаваемая в аренду, м2
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год
Коэффициент недоиспользования
Коэффициент неуплаты
Ставка капитализации для здания
Ставка капитализации для земли
Стоимость строительства, руб.
Потенциальный валовой доход
Потери от недоиспользования
Потери от неуплаты
Действительный валовой доход
Операционные расходы
- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)
- налог на имущество
- расходы на управление — 6% от ДВД
- эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
- прочие расходы — 3% от ДВД
Итого операционные расходы
Чистый операционный доход
ЧОД, относящийся к зданию
ЧОД, относящийся к земле
Расчетная стоимость земли

10. Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.
а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 240 000 руб.
б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:
№ участка Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб. Стоимость улучшений, тыс. руб.*
1 220 158
2 220 146
3 190 150
4 210 154
5 205 147
* Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя