Контрольная Оценка недвижимости, номер: 85906

"Теоретическая часть 3
Определение стоимости методом доходного потока 3
Введение 3
Использование доходного подхода 3
Основные методы доходного подхода 3
Заключение 3
Расчетная часть 3
1. Оценка объекта недвижимости (офисное здание) 3
1. Исходные данные Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.
Собственники недвижимости
Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.
Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1069 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м.
Описание здания
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания 10069 куб. м.
Полезная (арендная) площадь - 2869 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала – 169 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,05.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1 % от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания
Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй - 85%; в третий - 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
- заработную плату персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц;
- начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ;
- оплату коммунальных услуг - 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
- прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;
- налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
- амортизационные отчисления на восстановление здания - 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
- арендная плата на 8%;
- чистый доход от кафе – на 2%;
- заработная плата персонала - на 5%;
- коммунальные услуги и прочие расходы - на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22 % для первого года коммерческого использования здания; 25 % - для второго года; 27 % - для третьего года; 29 % для четвертого и 30 % - для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г- на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1
Данные по сопоставимым объектам
Показатели Объекты
А Б В Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. 1569 2069 3269 1869
Цена продажи, тыс. руб. 9250 9440 17140 10350
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. 2960 2832 5820 3312
3
2. Оценка земельного участка 3
3. Оценка объекта затратным методом 3
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 3
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 3
6. Согласование результатов оценки 3
2. Оценка собственного объекта 3
2.1. Общие сведения 3
2.2. Сведения об объекте оценки 3
2.3. Анализ рынка недвижимости 3
2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 3
2.5. Выбор методов оценки объекта оценки 3
2.6. Определение рыночной стоимости земельного участка 3
2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом 3
2.7.1. Расчет восстановительной стоимости объекта 3
2.7.2. Расчет накопленного износа и результат расчета затратным методом 3
2.8. Согласование результатов 3
3. Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат 3
Список используемой литературы 3