Контрольная ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (рабочая тетрадь), номер: 343063

" Раздел 1. ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие недвижимости. Виды стоимости
1.2. Процедура и принципы оценки недвижимости
1.3. Подходы к оценке недвижимости
Раздел 2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Расчет стоимости с использованием затратного подхода
2.1.1. Определение полной восстановительной стоимости
2.1.2. Определение величины износа

2.2. Задачи для самостоятельной работы
Задача 1. Определить величину каждого вида износа и итоговую стоимость трехкомнатной квартиры на 6 этаже кирпичного дома, полная восстановительная стоимость которой составляет 1 900 000 д.е., если об объекте известны следующие данные (таблица 2):Таблица 2
№ п/п Характеристика Величина влияния, % Вид износа
1 Потолок квартиры во всех помещениях покрыт побелкой 4,3 Функ Изн
2 Нахождение железнодорожных путей в 200 м от объекта оценки 1,8 Внеш Изн
3 Основные конструкции дома возведены более 20 лет назад 15,2 Физ Изн
4 На поверхности стен квартиры выявлены изгибы из вертикальной плоскости 1,4 Физ Изн
5 Плохое состояние труб водоснабжения 2,2 Физ Изн
6 Отсутствие счетчика воды 1,6 Функ Изн
7 Окна имеют щели шириной более 2 мм 2,9 Физ Изн
8 Одна из комнат является проходной 3,1 Функ Изн
9 Отсутствие лифта в доме 2,5 Функ Изн
10 Нахождение объекта в экономически неблагоприятном регионе 1,3 Внеш Изн
11 Объект не входит в зону пятиминутной доступности остановок общественного транспорта 1,8 Внеш Изн
12 Наличие трещин в потолке 1,9 Физ Изн
13 Площадь кухни составляет 6 кв.м. 2,4 Функ Изн
14 Расположение объекта в защитной зоне производства 3 класса вредности 2,4 Внеш Изн
15 Зазоры между паркетными досками составляют более 1 мм 1,1 Физ Изн

Вид износа Общая величина, % Общая величина, д.е.
Физический износ 24,7 469 300
Функциональный износ 13,9 264 100
Внешний износ 7,3 138 700
Общий износ 37,2 872 100
Стоимость квартиры, д.е. 1 193 200

Задача 2. Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из имеющихся данных:

Обозначение Характеристика Значение
Ц, руб./м3 – удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания; 49,3
V, м3 – строительный объем; 91,5
К1 – K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. 1,2
К2 – К2 = 1,02 – территориальный коэффициент 1,02
К3 – 1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. 1,51
0,95 – территориальный коэффициент 0,95
К4 – 13,52×5,95×1,18=94,92 (для строительства подобных объектов) 94,92
где:
13,52 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г.,
5,95 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на текущую дату;
1,18- коэффициент, учитывающий НДС.
К5 – коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве. 1,15
К6 – коэффициент, учитывающий местоположение 1,1
К7 – коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль 1,2
К8 – коэффициент, учитывающий качество отделки и стоимость новых строительных материалов. 1,14
К9 - коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка 1,25
С - Полная стоимость воспроизводства недвижимости
Расчет общего накопленного износа
Наименование Значение, %
А1. Устранимый физический износ, % 3,00
А2. Неустранимый физический износ, % 3,83
Б1. Устранимый функциональный износ, % 3,00
Б2. Неустранимый функциональный износ, % 3,50
В. Внешний износ, % 5,00
Общий износ, % 18,32%
Восстановительная стоимость согласно сборникам УПВС, руб. 1 626 276
Стоимость Объекта с учетом износа составит, руб. 1 328 342

Раздел 3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Расчет стоимости с использованием сравнительного подхода
3.2. Задачи для самостоятельной работы
Задача 3. При оценке загородного земельного участка площадью 25 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Определите стоимость оцениваемого объекта по имеющейся информации.

Характеристики Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена продажи 1 кв.м., д.е. 1200 1230 1340 1550 1000
Уровень инженерного обеспечения (Электричество-15%, Газоснабжение-10%, Водоснабжение-10%, Канализация-7%) Электричество, Вода, Газ Электричество, Вода, Канализация Газ Вода Электричество, Вода, Газ, Канализация Электричество
Корректировка 1 3% 25% 25% -7% 20%
Скорректированная цена 1, д.е 1 236 1 538 1 675 1 442 1 200
Расстояние от границы города,км (1% за 1 км) 20 23 31 38 18 22
Коректировка 2 3% 11% 18% -2% 2%
Скорректированная цена 2, д.е. 1 273 1 707 1 977 1 413 1 224
Транспортная доступность (2% за каждые 10мин.) 40 мин. 1 час 20 мин. 1 час 15 мин. 35 мин. 25 мин. 1 час 35 мин.
Корректировка 3 8% 7% -1% -3% 11%
Скорректированная цена 3, д.е. 1 375 1 826 1 957 1 371 1 359
Степень освоения участка (корректировка на степень освоения 4%) освоен не освоен освоен освоен не освоен освоен
Коректировка 4 4% 0% 0% 4% 0%
Скорректированная цена 4, д.е. 1 430 1 826 1 957 1 426 1 359
Весовой коэффициент 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта, д.е 1 600
Стоимость объета оценки, д.е 4 000 000
Задача 4. При оценке загородного земельного участка площадью 10 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Определите стоимость оцениваемого объекта по имеющейся информации. Весовой коэффициент принять равным по всем аналогам.
Задача 5. Согласно требованиям банка, для которого производится оценка квартиры, значение суммарной корректировки по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 20%, а количество аналогов должно быть не менее 4-х. Подберите аналоги для расчета стоимости согласно следующим характеристикам:
1. Корректировка на сделку-предложение – 5%;
2. Корректировка на дату продажи – 3% за каждый месяц.
Задача 6. При оценке двухкомнатной квартиры площадью 46 кв.м. собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Определите стоимость оцениваемого объекта по имеющейся информации. Весовой коэффициент принять равным по всем аналогам.
Задача 7. При оценке однокомнатной квартиры площадью 34 кв.м. собрана информация о продаже пяти объектов сравнения (по результатам совершенных сделок). Определите стоимость оцениваемого объекта по имеющейся информации. Весовой коэффициент принять равным по всем аналогам.
Раздел 4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Расчет стоимости с использованием доходного подхода
4.1.1. Алгоритм расчета стоимости с использованием доходного подхода
4.1.2. Расчет различных уровней доходов от недвижимости
4.1.3. Способы расчета ставки капитализации
4.2. Задачи для самостоятельной работы
Раздел 5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
Раздел 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
6.1. Алгоритм расчета ликвидационной стоимости
6.2. Задачи для самостоятельной работы
Задача 16.
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки, которые указаны в таблице. Величина годовых эксплуатационных расходов составляет 26 000 руб.. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 5%. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 11 000 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 12,32%. Относительная величина прибыли предпринимателя составляет 10%. Определите ликвидационную стоимость объекта оценки.
"